Per 1. Januar 2026 tritt die neue Weisung über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte (Weisung 2026) in Kraft.
Hintergrund
Gemäss § 21 StG ZH ist der Eigenmietwert auf maximal 70% des Marktwertes festzulegen.[1] Was den Vermögenssteuerwert von Liegenschaften betrifft, hat das Bundesgericht entschieden, dass eine kantonale Regelung zulässig ist, die zur Folge hat, dass die im oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen, selbst wenn dies dazu führt, dass die zu ermittelnden Vermögenssteuerwerte im Normalfall zwischen 70 und 100% des Verkehrswerts zu liegen kommen.[2]
Vor diesem Hintergrund hat der Regierungsrat des Kantons Zürich beschlossen, die Weisung über die Liegenschaftsbewertung aus dem Jahre 2009 (Weisung 2009) zu überarbeiten. Hierfür wurde Wüest Partner AG beauftragt. Eine Auflage für die Bewertung war, dass keine neuen Datenschnittstellen (z.B. Anzahl m2 Wohnfläche) hinzukommen dürfen und die schematische, formelmässige Bewertung von Wohneigentum beizubehalten ist. Die Bewertungen nach der Weisung 2026 sollen dazu führen, dass die Eigenmietwerte zwischen 60 und 70% und die Vermögenssteuerwerte zwischen 70 und 100% der jeweils aktuellen Marktwerte betragen.
Anpassungen beim Vermögenssteuerwert
Weiterhin gilt, dass der Vermögenssteuerwert der Summe von Landwert und Zeitbauwert entspricht.
1. Landwert
Bislang beträgt der steuerliche Landwert für Einfamilienhäuser einheitlich im ganzen Kanton 60% des Landwerts. Dieser fixe Ansatz wird durch regional differenziertere Ansätze ersetzt (Neubewertung und Modifikation der Lageklassen; die Lageklassen sind abrufbar unter: maps.zh.ch; Filter: Lageklassen). Im Mittel erhöhen sich die Landwerte gegenüber der Weisung 2009 wie folgt:
Einfamilienhäuser | Stockwerkeigentum |
+178% | +210% |
Allerdings dürften die Erhöhung der Landwerte in bekanntlich sehr teuren Lagen wie Stadt Zürich, Kilchberg, Zollikon deutlich über den obigen Mittelwerten liegen. So hat z.B. die Gemeinde Kilchberg 6 Lageklassen. In der Lageklasse 1 beträgt der Landpreis CHF 3'090/m2, in der Lageklasse 6 CHF 2'070/m2).
2. Zeitbauwert
Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung. Der Zeitbauwert stützt sich auf den "Basiswert" der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) aus dem Jahr 1939 und wurde bis anhin als Multiplikator des Basiswerts angegeben. Der Neubauwert wird neu auf 1120% des von der Gebäudeversicherung Kanton Zürich festgelegten Basiswerts festgesetzt.
Anpassungen beim Eigenmietwert
In der Weisung 2009 wird der Eigenmietwert mit einem nutzungsabhängigen, für den gesamten Kanton einheitlichen Ableitungssatz auf den Land- und Zeitbauwert berechnet. Er beträgt in der Weisung 2009 3.50% für Einfamilienhäuser und 4.25% für Stockwerkeigentum.
Neu werden diese Ableitungssätze pro Gemeinde festgesetzt. So beträgt z.B. der Ableitungssatz gemäss der Weisung 2026 in der Gemeinde Kilchberg 1.8% für Einfamilienhäuser und 2.1% für Stockwerkeigentum.
Konsequenzen
Wüest Partner AG rechnet im Mittel mit folgenden Erhöhungen:
| Einfamilienhäuser | Stockwerkeigentum |
Vermögenssteuerwerte | +49% | +48% |
Eigenmietwerte | +11% | +10% |
Die Neubewertung soll dem Kanton und den Gemeinden rund CHF 40 Mio. zusätzliche Vermögenssteuer und rund CHF 45 Mio. mehr Einkommenssteuern in die Kasse spülen.
Die Wohneigentümer sollen von den neuen Steuerwerten anfangs 2027 für die Steuererklärung 2026 erfahren.
Anpassungen beim Ertragswert von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern
Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sind auch unter der Weisung 2026 zum Ertragswert zu berechnen. Zur Ermittlung des Ertragswerts ist der Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren. In der Weisung 2009 beträgt dieser für den gesamten Kanton 7.05%. Neu unter der Weisung 2026 wird der Kapitalisierungssatz pro Gemeinde festgelegt und beträgt bspw. für die Stadt Zürich 4.8%.
Autor: Tobias F. Rohner
[1] Im BGE 128 I 240 wurde die Verfassungsmässigkeit dieser Bestimmung bestätigt.
[2] BGE 148 I 210, E. 4.4.9.
