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2021年04月21日 外国人购买瑞士不动产/房地产/物业

外国人购置瑞士不动产受到瑞士《关于外国人购置不动产的联邦法案》(又称Koller法案)的规制。本文就外国人购置瑞士不动产的以下几个方面对Koller法案进行了简要介绍。

1. Koller法案规制范围内的外国买方

对于自然人,居住在瑞士境外的外国人,以及居住在瑞士的外国人——如果不是欧盟(EU)或欧洲自由贸易联盟(EFTA)成员国公民、也没有持有有效的瑞士C类居留许可,均属于Koller法案界定的外国人。

对于法人,注册地址在瑞士境外的公司属于Koller法案界定的外国人。此外,不具备法人资格的组织和公司,其注册地址位于瑞士但由外国人控制,同样属于Koller法案界定的外国人。

此外,代表外国人购置不动产的人也被视为外国人。

一般来说,这些外国人作为买方购置瑞士不动产受Koller法案的约束,在有些情况下需要获得购买许可方可购买相关不动产。

2. 住宅房地产与商业房地产

外国人在瑞士购置住宅房地产须经许可批准,以下两种情况除外:

1)   在瑞士居住的外国人,如果没有持有有效的C类居住许可,可购房作为主要居所而无需许可批准。这也适用于建筑土地的购买,但必须在一年内开始施工。
2)   EU或EFTA成员国的公民,如果跨境通勤在瑞士工作,可在其工作所在地购房作为第二居所而无需许可批准。

以上两种情形,买方必须以自己的名义购房,用于自己居住、不得出租或者部分出租。

对于商业房地产(例如,生产场所、仓库设施、办公室、购物中心、酒店、餐厅等等),外国人可以直接收购而无需许可批准。收购后的房产买方可用于开展自己的商业活动,也可以向第三方出租用于商业活动。

另外,已成立或即将成立的公司收购合理的储备土地(约占总面积的三分之一,特殊情况下可达到二分之一)用于中期业务扩展,也无需许可批准。

需要指出的是,囤积土地在瑞士被视为不可接受的投资。购置住宅区或商业区的未开发的土地,应获得许可批准,除非1)相关地块用于建设无需批准的主要居所、第二居所以及商业场所,而且在大约一年内开始施工,2)相关地块作为永久性经营场所,用于仓储、停车、通道等,3)相关地块属于允许的土地储备。

3. Koller法案规制的购置行为

许可批准不仅适用于不动产所有权的转移,也适用于转移不动产实际控制权的交易。因此,收购房地产、收购股份(该股份未在瑞士证券交易所上市)以实现收购相关房地产、参股公司以实现收购相关房地产、收购房地产投资基金的股份(该股份未定期在市场上交易)等等,均为Koller法案规制的购置行为。

4.  许可批准的理由

如果买方或者土地登记部门、商业登记部门不能排除相关不动产的买方无需许可批准,买方应申请有关州政府部门做出相应地决定,对于州政府的决定,在规定的期限内可提出处理异议。

许可批准的权限在州政府审批机构。在下列情况下,可依法许可批准相关不动产的购买:
1)   具有营业执照在瑞士经营的银行或保险公司可获得许可批准,条件是相关房产被作为对其有利的房地产抵押、收购是丧失抵押品赎回权(被迫清盘)或清算方案的一部分。此外,保险公司可以因在瑞士开展业务的精算储备金,获准进行收购。
2)   如果购买的不动产用于瑞士业务、为在瑞士工作的员工提供养老金计划,则可获得许可批准。
3)   如果相关不动产是用于慈善目的,则可获得许可批准。
4)   遗嘱中的受益人如果不是免于事先许可批准的法定继承人,而且不能提出任何其他的许可批准的理由,可获得许可批准,条件是该受益人必须在两年内出售不动产。如果受益人能证明其与该不动产存在价值的保护有密切关系,则可以不附带这一条件而给与许可批准。
5)   针对度假房或酒店公寓单位,如果卖方陷入财务困难,并且向不需要获得许可批准的个人出售该房地产失败,则可获得许可批准。
6)   在有旅游目的地的特定州,可获得许可批准以购买度假屋或酒店公寓单位。
7)   在特定州,居住在瑞士境外的外国人可获得许可批准,在与他们有密切的经济、科学、学术或文化联系的城镇购买第二套住房。
8)   在特定州,可获得许可批准以收购用于建设保障性住房的不动产。

5.  违法行为及其法律后果

未获得所需许可批准的交易是无效的;如果所需许可批准被拒绝或撤销,或者土地登记被拒绝,相关交易无效。此外,未申请许可批准或者在许可批准生效之前完成的交易无效。

在无效的情况下,无权要求履行相关承诺,但已经履行的承诺可在一年内收回。如果当事人不主动作为,相关部门可以启动程序以恢复原状或强制处置不动产。

规避批准许可、提供不正确或不完整的信息,以及不遵守相关条件、拒绝提供信息或移交证据,可导致罚款甚至刑罚。

6.  新动向

瑞士国民院法律委员会于2021年1月通过了一项动议,打算暂时(2年)中止对购置Koller法案规定的商业不动产的许可批准豁免。该法律委员会指出,这一举措将防止因疫情(COVID-19)受到压力的瑞士企业被迫以低价向外国人出售商业地产。目前该动议正由瑞士联邦院法律委员会审议,如果获得批准,并且该项修正被认定为紧急的话,其将被通过并在几个月内生效。

如果您对本文有任何疑问,请随时联系我们。

作者: 楚 珞珈, Lukas Züst, 芹芹 姚

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