外国人在瑞士购置房产

2024年05月16日

如果没有瑞士国籍，在瑞士购置房产可能会遇到困难。其原因在于所谓的Lex Koller，即《关于外国人购置不动产的联邦法案》。该法案规定，在一些情况下，外国人购买房地产必须获得批准。

本文旨在简要介绍哪些人在购置何种房产时需要获得州政府的批准。

购置无需批准

外国人购置房产并非都必须经过批准：如果在瑞士的合法和实际居住地购买房产是为了居住（主要住所），则无需获得批准。如果外国人购买建筑用地，以便在该土地上建造主要住所，适用同样的规则，前提条件是在购买后一年内开始建造。如果在瑞士境内搬迁，无出售义务。可购置新的主要住所，并将之前的住所用作第二住所或度假住所，甚至出租。不过，这只有在当事人无意规避法律的情况下才有可能。

此外，如果购买者将房地产用于经济活动（如酒店、餐馆、办公室等），则无论购买者拥有哪国国籍，购买都无需获得批准。作为例外，如果一个人长期居住在相关住宅内对经营活动至关重要，则该住宅也可免于审批。但是，如果外国人仅将购买的房地产用于资本投资或贸易目的，则不适用此规定。

居住在瑞士

如果上述条件均不适用，则必须了解购买是否必须经过批准。为此，需区分在瑞士居住的购买者和居住在国外的购买者。

如果购买者实际居住在瑞士并持有有效的永久居留许可（C），则在购买过程中享有与瑞士人相同的权利。购买不受移民法规定的任何条件的限制。这同样适用于持有EU/EFTA居留许可并在瑞士拥有实际和合法居所的人士（B、C或L）。持有跨境通勤许可（G）的EU/EFTA成员国公民在瑞士工作，但其主要居住地在另一缔约国。因为在瑞士没有居所，所以他们需要获得批准。在2021年1月1日之前已经根据《人员自由流动协议》（AFMP）拥有瑞士居留权的英国人将继续享有与EU/EFTA公民相同的权利。然而，所有从2021年1月1日起抵达的新英国公民都不能再援引根据AFMP获得的权利。他们是第三国公民。没有永久居留许可的第三国公民属于外国人，在购买房地产时需要获得批准，即使他们是瑞士居民。

居住在国外

居住在国外但希望在瑞士购置房产的人属于外国人。如果购买土地不是为了从事有偿雇用或主要居住目的，则这些人必须获得批准。

因此，第三国公民和EU/EFTA成员国公民均需要获得批准。

如果实际或法定注册地在国外的公司或外国控制的公司（如外国人士拥有三分之一以上的股本）希望购买房产，也需要获得批准。

房产所在地的州政府核实批准要求。如果符合Lex Koller第8条所规定的批准理由以及州政府的其他批准要求，购买将得到允许。

度假住所或第二住所

外国人在瑞士拥有山区的度假屋或第二住所受到以下限制：度假公寓和公寓酒店的公寓房有配额限制。瑞士每年最多给出1500份批准，并在州之间分配。州政府只在游客经常光顾的地方给予授权批准。有的州（如苏黎世）甚至完全禁止向外国人出售度假公寓或公寓酒店。此外，只有那些与当地关系特别密切、有保护价值的外国人才能购买第二套住房。

无论是否居住在瑞士，外国公民和EU/EFTA成员国公民购买度假屋或第二套住房都必须获得批准。此外，一个人不得拥有两处或多处此类房产。他们不能仅定期而非全年出租第二住所或度假住所。

另一方面，EU/EFTA 跨境通勤者适用特殊规定，即他们可以在工作所在地区购买第二套住房，无需批准，但不得在受雇期间将其出租。

如果批准要求不清晰，则政府必须予以明确。因此，我们建议意向购买者在购买前明确是否需要批准。任何未获得批准的购买者都可能被起诉、承担相关民事后果，如购买交易无效或未生效。

如果您需要有关在瑞士购置房产方面的建议和支持，欢迎联系我们的移民团队。

作者：Urs Haegi、Giulia Hiddink