Teilrevision des Mietrechts: Gesetzesvorlage zur Untermiete

4. September 2024

Hintergrund

Der Alt-Nationalrat und Präsident des Hauseigentümerverbandes, Hans Egloff, hat am 18. Juni 2015 eine parlamentarische Initiative eingereicht, mit dem Ziel, missbräuchliche Untermieten zu vermeiden. Konkret soll Artikel 262 des Obligationenrechts angepasst und ergänzt werden. Das Parlament hat in der Herbstsession 2023 eine entsprechende Gesetzesvorlage verabschiedet. Gegen diese Vorlage hat der Mieterinnen- und Mieterverband das Referendum ergriffen. Die Stimmbevölkerung hat an der Volksabstimmung vom 24. November 2024 das letzte Wort.

Geltende Rechtslage

Die heutige Bestimmung zur Untermiete sieht vor, dass der Mieter mit der Zustimmung des Vermieters berechtigt ist, das Objekt ganz oder teilweise unterzuvermieten (Art. 262 Abs. 1 OR). Der Vermieter kann seine Zustimmung auch konkludent erteilen. Die Zustimmungsverweigerung durch den Vermieter ist nur zulässig, wenn einer der in Abs. 2 genannten Gründe vorliegt:

1. bei Weigerung des Mieters, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben (wobei sämtliche bedeutsamen Vertragsinhalte wie Mietzins, Person des Untermieters, Verwendungszweck, Dauer, Bezeichnung des untervermieteten Teils offengelegt werden müssen) (lit. a);
    
2. wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind (ratio legis ist die Verhinderung eines übermässigen Gewinns durch die Untermiete) (lit. b); oder
    
3. wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (z.B. bei Überbelegung der Wohnung) (lit. c).

Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten (Abs. 3).

Kritik an der heutigen Regelung

Vermieter kritisieren die heutige Regelung, da das Konzept der Untermiete regelmässig missbraucht wird.

Die zentralen Kritikpunkte sind insbesondere:

• Fehlende Zustimmung: Die Untermiete wird oftmals dem Vermieter nicht angezeigt, sprich es wird keine Zustimmung eingeholt. Der Vermieter erfährt oftmals erst auf Hinweise von Nachbarn (erhöhte Fluktuation, Lärmbeschwerden etc.) von der Untermiete.
• Dauerhafte Untervermietung: Die Vermieter stellen sich auf den Standpunkt, dass die Untermiete nicht als Dauerzustand konzipiert sei. Vielmehr solle die Untermiete dem Mieter ermöglichen, dass er bei einer vorübergehenden Abwesenheit wie beispielsweise während eines beruflichen Auslandjahres seine Wohnung nicht kündigen muss, sondern im Anschluss wieder in seine Wohnung zurückkehren kann.
• Missbräuchliche Gewinnabsichten: Ferner möchten sich die Vermieter gegen Fälle von ewiger Untermiete wehren, bei der ein Mieter ohne Wohnabsicht von günstigen Konditionen profitiert und mit der Untermiete einen missbräuchlichen Gewinn erzielt. In langjährigen Mietverhältnissen können die Mietzinse unterhalb der für inserierte Wohnungen verlangten Mietzinse liegen. Dies kann einen Anreiz bilden, die Wohnräume unterzuvermieten, anstatt das Mietverhältnis per Kündigung zu beenden.
• Schwierige Beweisführung: Die Beweisführung für die beweispflichtige Partei erweist sich de lege lata als komplex. Die Gerichte gestehen dem Vermieter das Recht zu, die Zustimmung zur Untermiete zu verweigern, wenn der Mieter keine Absicht hat, das Mietobjekt später wieder selbst zu benutzen. Die Praxis zeigt, dass die reine Behauptung des Mieters, er werde das Mietobjekt später wieder selbst nutzen, ausreichend ist, um die Beweislast umzukehren. Der Vermieter muss in der Folge beweisen, dass der Mieter keine Rückkehrabsicht hat. Der Nachweis über eine innere Tatsache kann dem Vermieter kaum je gelingen.

Inhalt der Gesetzesvorlage

Die vom Parlament verabschiedete Teilrevision unterteilt Artikel 262 OR neu in sechs Absätze. Im Grundsatz ist die vollständige oder teilweise Untervermietung nach wie vor zulässig. Der revidierte Artikel 262 OR konkretisiert und kodifiziert bereits geltende Bestimmungen zur Untermiete einerseits und erweitert den Artikel andererseits, wie nachfolgend dargelegt wird.

Beabsichtigt der Mieter, das Mietobjekt vollständig oder teilweise unterzuvermieten, so benötigt er neu die schriftliche Zustimmung des Vermieters (Abs. 1).

Die Zustimmung soll künftig durch ein schriftliches Untermietbegehren des Mieters eingeholt werden müssen, ausser es wurde schriftlich etwas anderes vereinbart (Abs. 2). Neu kodifiziert das Gesetz die inhaltlichen Anforderungen an das Untermietbegehren: Zwingend erforderlich sind die Namen der Untermieter (lit. a) sowie die Vertragsbedingungen, insbesondere das Untermietobjekt, den Gebrauchszweck, den Untermietzins und die Untermietdauer (lit. b).

Falls die im Untermietbegehren gemachten Angaben während des Untermietverhältnisses ändern, trifft die Mieterin oder den Mieter die Pflicht, den Vermieter entsprechend zu informieren (Abs. 3).

Die Verweigerungsgründe (Abs. 4) lehnen sich weitgehend an die bestehende Ordnung an. Gegenüber dem geltenden Recht, welches eine abschliessende Aufzählung der Verweigerungsgründe beinhaltet, soll neu Raum für zusätzliche Gründe, welche nicht ausdrücklich im Gesetz genannt werden, bestehen. Die Weigerung des Mieters, die notwendigen Inhalte des Untermietbegehrens gemäss Abs. 2 und Abs. 3 offenzulegen, stellt unverändert einen Zustimmungsverweigerungsgrund des Vermieters dar (lit. a). Ferner können analog zur geltenden Bestimmung missbräuchliche Bedingungen der Untermiete im Vergleich zur Hauptmiete den Vermieter zur Verweigerung der Zustimmung berechtigen (lit. b). Dem Vermieter dürfen wie bisher vorgesehen keine wesentlichen Nachteile durch die Untermiete entstehen (lit. c). Als neuer Verweigerungsgrund ist eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen (lit. d).

Absatz 5 entspricht dem heutigen Art. 262 Abs. 3 OR.

Dem Vermieter soll neu bei einer Untermiete ohne Zustimmung des Vermieters sowie bei mieterseitig falschen Angaben und nicht kommunizierten Änderungen im Untermietbegehren nach erfolgloser schriftlicher Mahnung ein ausserordentliches Kündigungsrecht zustehen (Abs. 6). Diese Bestimmung berechtigt den Vermieter dazu, ein entsprechendes Fehlverhalten des Mieters mit einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses mit Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen zu sanktionieren.

Mit Blick auf die Beweisführung ist in Erinnerung zu rufen, dass innere Tatsachen wie eine behauptete Rückkehrabsicht schlichtweg nicht nachgewiesen werden können. Vor diesem Hintergrund soll das schriftliche Untermietbegehren mit der Pflicht zur Angabe der Untermietdauer, die Informationspflicht des Mieters über Änderungen sowie der neue Verweigerungsgrund bei einer vorgesehenen Untermietdauer von mehr als zwei Jahren der Verhinderung von missbräuchlichen Untermieten dienen und die vermieterseitig geltend gemachte Dysbalance bei der Beweisführung austariert werden.

Ob das Stimmvolk diesen Anliegen Rechnung trägt, entscheidet sich am 24. November 2024 an der Urne.

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Autor: Florian Fallegger