Der Eigenmietwert ist ein Dauerbrenner in der Schweizer Politik. Nun soll er aber laut Bundesgesetzgeber abgeschafft werden.
Der im Jahr 2017 angestossene Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung hat nach über sieben Jahren seinen (vorläufigen) Abschluss gefunden, indem sich die beiden Räte im Differenzbereinigungsverfahren zu einem gemeinsamen Beschluss durchringen konnten. Neu soll der Eigenmietwert (also der fiktive Mietertrag auf selbstbewohnte Liegenschaften) wegfallen. Um die Ausfälle insbesondere in den Berg- und Tourismuskantonen zu kompensieren, soll von den betroffenen Kantonen eine neue Objektsteuer eingeführt werden können. Das letzte Wort in der Sache wird allerdings das Schweizer Stimmvolk haben.
Was ist der Eigenmietwert?
Das DBG sieht in Art. 21 Abs. 1 lit. a den Mietwert von Liegenschaften oder Anteilen davon als steuerbaren Ertrag vor, sofern die Liegenschaft dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder unentgeltlichen Nutzungsrechts zur Verfügung steht. Dieser Eigenmietwert fällt auch dann an, wenn die Liegenschaft zur Selbstnutzung zur Verfügung gehalten und damit weder wirklich bewohnt noch anderweitig genutzt wird. Diese Besteuerung der Eigennutzung einer Liegenschaft ist verfassungsmässig untrennbar mit der Abzugsfähigkeit der Liegenschaftskosten verbunden. Mit anderen Worten können Liegenschaftskosten grundsätzlich nur dann vom Einkommen abgezogen werden, wenn sie direkt einem Einkommen aus dieser Liegenschaft gegenüberstehen. Insbesondere dieser Punkt, sowie die potenziellen Steuerausfälle der Berg- und Tourismuskantone haben den parlamentarischen Prozess in den letzten Zügen geprägt.
Entscheid des Parlaments im Rahmen der Einigungskonferenz
1. Vollständige Abschaffung des Eigenmietwerts und Einschränkungen der Abzüge…
In der Einigungskonferenz der beiden Räte wurde nun die vollständige Abschaffung des Eigenmietwerts bei Liegenschaften im Privatvermögen am Hauptwohnsitz und bei Zweitliegenschaften beschlossen. Als Folge davon fällt in Zukunft auch der Abzug für Unterhaltskosten an solchen Liegenschaften dahin. Eigentümer können damit den Unterhalt für selbstgenutzte Liegenschaften nicht mehr von ihrem Einkommen abziehen. Ebenfalls gestrichen werden der Abzug für Kosten im Zusammenhang mit Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen, sowie auch derjenige für die Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau. Dies gilt aber nur für die direkte Bundessteuer. Die Kantone haben einen Ermessensspielraum, gemäss welchem sie diese beiden Abzüge beibehalten können. Weiterhin erhalten bleiben wird der Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten auf Ebene Bund. Die Kantone können einen solchen Abzug weiterhin vorsehen.
Eingeschränkt wird zudem der Abzug für die privaten Schuldzinsen. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wird die sog. quotal-restriktive Methode auf bundesgesetzlicher Ebene (DBG und StHG) eingeführt: Demnach sind private Schuldzinsen nur noch in dem Verhältnis abzugsfähig, in welchem die in der Schweiz gelegenen, unbeweglichen Vermögenswerte (mit Ausnahme der selbstgenutzten Liegenschaften) zu den gesamten Vermögenswerten stehen. Folgende Darstellung dient der Veranschaulichung der Berechnung auf Ebene direkte Bundessteuer:
Auf der Ebene der kantonalen Steuern weicht die Berechnung minimal von derjenigen auf Bundesebene ab: Im Zähler befinden sich alle nicht selbstbewohnten Liegenschaften im Kanton, wobei das Gesamtvermögen als Nenner bleibt. Schuldzinsen für Darlehen, die eine Kapitalgesellschaft einer an ihr massgeblich beteiligten oder nahestehenden natürlichen Person zu nicht drittkonformen Bedingungen gewährt werden, sind nicht abzugsfähig. Steuerpflichtige, die zum ersten Mal eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwerben, können im ersten Steuerjahr nach dem Erwerb die auf diese Liegenschaft entfallenden privaten Schuldzinsen in der Höhe von bis zu CHF 10'000 (Ehepaare in rechtlich und tatsächlich ungetrennter Ehe) bzw. bis zu CHF 5'000 (übrige Steuerpflichtige) geltend machen. Diese Beträge reduzieren sich in den nachfolgenden Steuerjahren jährlich um 10 % des Höchstbetrags. Dieser Abzug ist aber nur so weit zulässig, als die Schuldzinsen nicht bereits mit der obenstehenden Formel berücksichtigt wurden.
2. …und Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften
Zudem soll eine neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften in der Bundesverfassung vorgesehen werden. Es liegt im Ermessensspielraum der Kantone, eine solche Objektssteuer in das kantonale Gesetz zu übernehmen. Insbesondere jene Kantone, welche bisher erhebliche Steuereinnahmen in der Form des Eigenmietwertes aus Zweitwohnungen generieren, werden voraussichtlich von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, um allfällige Steuerausfälle kompensieren zu können. Da es für deren Einführung eine neue Grundlage in der Verfassung benötigt, kommt es zu einem obligatorischen Referendum. Zudem ist die Einführung dieser Objektsteuer in die Verfassung mit der Abschaffung des Eigenmietwerts untrennbar verknüpft. Nimmt das Volk demnach die neue Objektsteuer an der Urne nicht an, fällt auch der Eigenmietwert nicht dahin. In der Ausgestaltung dieser Objektsteuer sind die Kantone an die Schranken der Bundesgesetze gebunden.
Fazit
Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ist grundsätzlich zu begrüssen. Insbesondere ist die geplante Änderung konsequent, da sie den Eigenmietwert auch auf Zweitwohnungen abschaffen will. Auf der Seite der Steuerpflichtigen führt die Abschaffung des Eigenmietwerts bei selbstgenutzten Grundstücken am Hauptwohnsitz zu einer Steuerersparnis, weil das (fiktive) Einkommen daraus entfällt. Als Kehrseite der Medaille können insbesondere keine Unterhaltsabzüge für diese Grundstücke mehr geltend gemacht werden. Dies führt dazu, dass in den Steuerperioden, in welchen Unterhaltsarbeiten vorgenommen werden, keine steuerliche Entlastung mehr stattfindet. Zudem wird der Schuldzinsenabzug eingeschränkt. Es kann damit gerechnet werden, dass insbesondere sanierungsbedürftige Objekte nach der Abschaffung des Eigenmietwerts an Attraktivität verlieren. Immerhin können auch hier – soweit relevant - der neue Abzug für den Ersterwerb sowie die Belehnung des Grundstücks mit einer Hypothek und dem dazugehörigen Hypothekarzins berücksichtigt werden.
Ob diese Vorlage bei der kommenden Abstimmung vom Volk akzeptiert wird, wird sich erst noch zeigen müssen. Insbesondere die Berg- und Tourismuskantone waren mit der ersten Lösung – nämlich der Beibehaltung des Eigenmietwerts für Zweitwohnungen – einverstanden, stehen der jetzigen Lösung mit der Objektsteuer aber skeptisch gegenüber. Aber auch Finanzinstitute und das Baugewerbe haben tendenziell ein Interesse daran, die Eigenmietwertbesteuerung bzw. die damit verbundenen Abzugsmöglichkeiten beizubehalten. Die Finanzinstitute, weil es bis anhin attraktiv war, Hypotheken nicht zurückzuzahlen, da die Zinsen jeweils vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Das Baugewerbe, weil Unterhaltsarbeiten und Aufwendungen für energetische Massnahmen ebenfalls das Einkommen reduzieren. Beide Abzugsmöglichkeiten würden für selbstgenutzte Liegenschaften zumindest auf Bundesebene dahinfallen. Die Kantone können den Abzug für energetische Massnahmen bis zur Erreichung einer ausgeglichenen Treibhausgasbilanz der Schweiz, längstens aber bis 2050 vorsehen, müssen dies aber nicht. Zudem lehnten die linken Parteien die Vorlage in der Schlussabstimmung eher ab. Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist zwar in greifbarer Nähe, aber alles andere als gesichert. Wir warten daher mit Interesse auf das Abstimmungsergebnis.
Unser Steuerteam von VISCHER steht Ihnen mit Rat und Tat bei Fragen zur Thematik des Eigenmietwerts gerne zur Verfügung.
Autoren: Nadia Tarolli, Diego Anzante
