Steuerliche Risiken bei Fondsleitungswechsel

Findet ein Wechsel bei der Leitung eines Immobilienfonds statt und werden dabei Liegenschaften auf einen neuen Eigentümer übertragen, kann auf kantonaler Ebene eine Handänderungssteuer anfallen.

Mit Urteil vom 28. März 2022 hat sich das Bundesgericht mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Erhebung einer Handänderungssteuer bei einem Wechsel der Fondsleitung eines Immobilienfonds gegen die Wirtschaftsfreiheit verstosse.

Im fraglichen Sachverhalt hat die A AG mit Vertrag die Leitung eines Immobilienfonds auf die B AG übertragen. Dabei wurde die B AG bei vier Liegenschaften im Kanton Freiburg als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Zusätzlich wurde die B AG im Rahmen dieses Vertrages Alleinschuldnerin der Schuldbriefforderungen. Der Kanton Freiburg hat at auf den vier Liegenschaftentransaktionen die Handänderungssteuer erhoben.

Vorab stell das Bundesgericht fest, dass bei Investitionen in Liegenschaften die Fondsleitung des vertraglichen Anlagefonds Eigentümerin der Immobilie wird und als solche formell im Grundbuch einzutragen ist. In einem weiteren Schritt befasst sich das Bundesgericht mit der Frage, ob für die Erhebung der Handänderungssteuer aus dem Eigentümerwechsel ein Gewinn resultieren muss. Hierbei führt das Bundesgericht aus, dass es sich bei der Handänderungssteuer um eine indirekte Steuer handelt, welche unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erhoben wird. Entsprechend ist das Vorliegen eines Gewinnes nicht erforderlich.

Danach war zu klären, ob die Erhebung von Handänderungssteuern bei einem Wechsel der Fondsleitung gegen die Wettbewerbsneutralität verstösst, da Investmentgesellschaften mit variablem Kapital (SICAV), die ihre Leitung wechseln, nicht der Handänderungssteuer unterliegen. Die Beschwerdeführerin sah darin eine Ungleichbehandlung. Das Bundesgericht verneint dies im vorliegenden Fall, da sich die Argumentation der Beschwerdeführerin auf die direkten Steuern bezog und die Handänderungssteuer als indirekte Steuer entsprechend nicht davon betroffen sei.

Zuletzt äussert sich das Bundesgericht zur Höhe des anwendbaren Steuersatzes, da die steuerpflichtige Person der Ansicht war, dass die Belastung durch die Handänderungssteuer den in Art. 34 Abs. 1 Kollektivanlagengesetz (KAG) vorgesehenen Wechsel der Fondsleitung verhindere oder gar verunmögliche und damit der Vorrang des Bundesrechts verletzt werde. Das Bundesgericht sieht jedoch eine Handänderungssteuer von 3 % des Kaufpreises beim Wechsel der Fondsleitung als nicht übermässig an und stellt fest, dass damit solche Wechsel nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Aufgrund dieser Ausführungen weist das Bundesgericht die Beschwerde der steuerpflichtigen Person ab und hielt fest, dass die Handänderungssteuer zu entrichten ist. Es ist jedoch anzumerken, dass die Handänderungssteuer kantonal erhoben wird und entsprechend die spezifischen kantonalen Gesetze zu berücksichtigen sind. Das Urteil zeigt jedoch auf, dass bei Wechsel von Immobilienfondsleitungen auch steuerlichen Aspekten Rechnung getragen werden sollte.

Bei Fragen und für weiterführende Hinweise steht das Steuerteam gerne zur Verfügung.

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Adrian Hayato Mangold

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