Grundstückserwerb durch Ausländerinnen und Ausländer

Immigration auf den Punkt gebracht - Nr. 1

Unsere Blog-Serie vermittelt praktisches Wissen aus dem Bereich der Business-Immigration.

Ein Grundstückserwerb in der Schweiz kann sich für Personen aus dem Ausland schwierig gestalten. Grund dafür ist das Bundesgesetz vom 16. Dezember 1982 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41). Informell wird das Gesetz als "Lex Koller" bezeichnet. Es bezweckt die Überfremdung des Schweizer Bodens zu verhindern. Personen aus dem Ausland sollen daran gehindert werden, Wohnhäuser zur reinen Geldanlage zu erwerben und dadurch die Preise für den ohnehin knappen Wohnraum zusätzlich in die Höhe zu treiben.

Welche Käufer sind dem Bewilligungsgesetz unterstellt?

Sowohl natürliche als auch juristische Personen können der Lex Koller unterstellt sein. Von der Bewilligungspflicht befreit sind Personen mit Schweizer Bürgerrecht, EU/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B/C, die ihren Lebensmittelpunkt in der Schweiz haben, Nicht-EU/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung C, die ihren Lebensmittelpunkt in der Schweiz haben und juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, die durch Personen mit Sitz in der Schweiz beherrscht werden. Alle anderen Käufer sind der Lex Koller grundsätzlich unterstellt.

Als wichtige Ausnahme zu erwähnen ist der Kauf einer Hauptwohnung. Eine Nicht-EU/EFTA-Bürgerin mit Wohnsitz in der Schweiz (in der Regel mit einer Aufenthaltsbewilligung B) kann bewilligungsfrei eine Wohnung (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) am Ort ihres tatsächlichen Wohnsitzes erwerben. Die erwerbende Person muss die Wohnung selbst bewohnen, eine (auch nur teilweise) Weitervermietung ist verboten. Die Fläche des Grundstücks darf nicht so gross sein, dass ein Teil davon als blosse Kapitalanlage zu betrachten ist. Ab einer Grundstücksfläche von 3'000 m2 verweist das Grundbuchamt die erwerbende Person in der Regel an die Bewilligungsbehörde. 

Welche Rechtsgeschäfte sind bewilligungspflichtig?

Der Bewilligungspflicht unterliegt der Erwerb von Wohnliegenschaften. Darunter fallen der Erwerb von Ein- und Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Bauland für solche Gebäude. Unbebautes Land ist dann bewilligungspflichtig, wenn nicht innerhalb eines Jahres mit der Erstellung eines bewilligungsfreien Gebäudes begonnen wird. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass sämtliche Gebäude mit dauernder gewerblicher Nutzung für Ausländerinnen und Ausländer frei erwerbbar sind.

Bewilligungspflichtig ist nicht einzig die grundbuchliche Übertragung von Grundeigentum, sondern auch jedes Rechtsgeschäft, das einer Person im Ausland die tatsächliche Verfügungsmacht über ein bewilligungspflichtiges Grundstück verschafft. Massgebend ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise.

Erst kürzlich sorgte die Lex Koller erneut für Diskussionsstoff in den beiden Kammern des Schweizer Parlaments. Diskutiert wurde die Verschärfung der Lex Koller betreffend Erwerb von Betriebsstätte-Grundstücken. Dadurch sollte der Gefahr entgegengewirkt werden, dass der heimische Boden als Folge der Corona-Pandemie an ausländische Investorinnen und Investoren verkauft wird. Erst im Differenzbereinigungsverfahren folgte der Nationalrat dem Ständerat und verzichtete schliesslich auf die Verschärfung der Lex Koller. 

Wer ist für die Bewilligungserteilung zuständig?

Zuständig für die Feststellung der Bewilligungspflicht und für die Erteilung einer Bewilligung ist diejenige kantonale Behörde, in deren Amtsbereich sich das Grundstück bzw. wertmässig der grösste Teil der Grundstücke befindet. Im Kanton Zürich ist der Bezirksrat die zuständige Behörde.

Bei Fragen rund um die Lex Koller steht unser Immigration-Team gerne zur Verfügung.

Autoren: Jasmin Ulli, Urs Haegi

Kategorien: Immigration, Blog

Urs Haegi

Rechtsanwalt

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