Der Grundstückskauf in Zukunft

20. April 2017

Digital Business Law Bites # 31

Mit der Reihe "Digital Business Law Bites" geben wir einen kleinen Einblick in die Fülle unserer Erfahrungen und Klientenprojekte rund um digitale Geschäftsprozesse.

Auch Digitalnomaden benötigen Oasen, um ihre Zelte aufzuschlagen. Diese Oasen sind Grund­stücke. Heute wird ein Grundstückskauf meistenorts noch wie im Papierzeitalter abgewickelt. Wie werden wir in der digitalen Zukunft ein Grundstück erwerben?

Archaischer Papierprozess

Im heutigen Grundstücksgeschäft werden zwar elektronische Hilfsmittel verwendet. Im Wesentlichen handelt es sich aber um ein physisches Geschäft mit zahlreichen Medienbrüchen.

Gestützt auf die Instruktionen von Käufer und Verkäufer entwirft ein Notar den Grundstückskaufvertrag. Dazu nimmt er eine Vorlage aus einem früheren, ähnlichen Geschäft und passt sie manuell an das neue Geschäft an. Dieser Vertrag wird aus­gedruckt, unterzeichnet, beurkundet, gestempelt, gebunden und dem Grundbuch geschickt. Der Grundbuchbeamte füttert sodann die Angaben aus dem Vertrag in das Grundbuch und schickt den Parteien wiederum in Papierform einen Grundbuchauszug. Für die Zahlungsabwicklung hat die alte Bank vorgängig auf Papier eine Pfandfreigabeerklärung, die neue Bank ein Zahlungsversprechen abgegeben. Für die Zahlungen, die über das Treuhandkonto des Notars laufen, muss jeder Schritt manuell angewiesen werden. Für diese archaische Welt wird das elektronische Grundstücksgeschäft eine Revolution sein.

Immerhin gibt es heute schon den Register-Schuldbrief, eine elektronische Hypothek. Noch sind allerdings die meisten Schuldbriefe als Wertpapiere verbrieft. Diese Wertpapiere müssen aufwendig herumgereicht werden und gehen – zusammen mit dem Pfandanspruch – selbst in den Kellern von Banken immer wieder verloren. Diese Probleme löst der Register-Schuldbrief, der nur als elektronischer Eintrag im Grundbuch besteht.

Elektronische Transaktionsplattform für Grundstücksgeschäfte

Wahrscheinlich schon in naher Zukunft werden Verfügungen über Grundeigentum über eine elek­tronische Transaktionsplattform erfolgen. Das Standardgeschäft Grundstückskauf wird man sich dabei etwa wie folgt vorstellen müssen.

Wer über sein Grundstück verfügen möchte, lässt sich als Verfügungsberechtigter identifizieren und erhält einen gesicherten Zugang zur Plattform. Der Verfügungsberechtigte kann dann seinerseits den weiteren Beteiligten (Käufer, Banken, Steuerverwaltung, Notar und Anwälten) Zugang zum Dossier geben.

Über die Plattform werden alle für die Transaktion erforderlichen Daten ausgetauscht und einge­geben. Dazu gehören automatisch abgegriffene Grundbuchdaten ebenso wie die Daten zur Finanzierung. Über eine Eingabemaske mit weiterführenden Erläuterungen können die Parteien ganz einfach die spezifischen Elemente des Kaufvertrags und die Modalitäten der Kaufpreisabwicklung festlegen. Aber auch den Austausch und das Verhandeln von komplexen Vertragsentwürfen wird die Plattform unterstützen. Widersprüchliche, unzulässige (etwa Verletzungen der Lex Koller oder der Zweitwohnungsregeln) oder unmögliche Vertragsinhalte erkennt die Plattform automatisch. Sind alle Elemente bereinigt, verhandelt und richtig erfasst, geben alle Beteiligten (einschliesslich Banken, Grundbuch, Steuerverwaltung und Notar) die finale Fassung frei. Damit ist die Transaktion bereit, beurkundet zu werden.  

Medienbruch Notar

Trotz elektronischer Plattform werden die Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag noch vor einem Notar abschliessen müssen. Denn ohne physische Präsenz beim Notar kann keine öffentliche Urkunde erstellt werden. Die Urkunde selber fertigt der Notar aber als elektronische Urkunde aus.

Zeitgleiche und automatische Abwicklung

Sind die Bedingungen für den Vollzug erfüllt, gibt der Notar die Transaktion elektronisch zum Vollzug frei. Damit werden zeitgleich die einzelnen Transaktionsschritte ausgelöst, die alle elektronisch ­erfolgen. Dazu gehören insbesondere die Über­weisung des Kaufpreises, die Zahlung der Handänderungs- und Grundstücksgewinnsteuern, die Übertragung des Grundstücks samt Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch sowie die Freigabe der alten Hypothek und deren Übertragung auf die neue Gläubigerbank. Auch in Zukunft könnte es bei einzelnen Schritten aus technischen Gründen zu kurzen Verzögerungen kommen. Das Geschäft ist erst abgeschlossen, wenn alle Schritte erfolgt sind. Ist dies innerhalb einer bestimmten Frist nicht der Fall, lässt die Transaktionsplattform automatisch den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Stand der Umsetzung

Noch sind wesentliche Teile des elektronischen Grundstückskaufs Vision. Grundsätzlich wäre die elektronische Transaktionsplattform aber schon heute technisch möglich und rechtlich zulässig.
So können etwa über die Plattform Terravis ­ in gewissen Kantonen mit einzelnen Notaren einfache Grundbuchgeschäfte schon jetzt elektronisch abgewickelt werden. Diese Plattform wird laufend ausgebaut und auf weitere Gebiete aus­gedehnt werden. In der Schweiz ist insbeson­dere das Notariat kantonal geregelt, aber auch für das Grundbuch gelten zusätzlich kantonale Regeln. Darum wird es unterschiedlich lange dauern, bis das elektronische Grundstücksgeschäft überall Rea­lität sein wird.

Virtuelle Beurkundung

Selbst nach Einführung der elektronischen Plattform wird es einen Medienbruch geben, weil die notarielle Beurkundung eine physische Präsenz der Parteien erfordert. Aufgrund der geltenden Regeln zur Beurkundung ist dies nicht anders möglich. Möglicherweise wird aber auch dieser Schritt mittelfristig virtuell werden. Die öffentliche Urkunde soll die Parteien vor unüberlegten Verfügungen schützen. Dazu prüft der Notar, ob die Parteien das Geschäft und dessen Tragweite verstehen und ob das Geschäft ihrem tatsächlichen Willen entspricht. Denkbar wäre, diese Prüfung durch ein elektronisches Verfahren zu ersetzen. Die Identifikation der Parteien könnte ähnlich wie bei einer Online-Kontoeröffnung erfolgen und Übereilung mit einem automatisierten, adaptiven Fragedialog verhindert werden.

Sind elektronische Transaktionsplattform und virtuelle Beurkundung einmal eingeführt, wird somit auch ein Digitalnomade, der wieder sesshaft werden möchte, problemlos von jeder Oase aus ein Grundstück erwerben können.

Autor: Benedict F. Christ