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17. Januar 2024

Als Ausländer/In Immobilien in der Schweiz kaufen –  Wie geht das?

Ohne die Schweizer Staatsbürgerschaft können sich Hürden an den Immobilien- bzw. Grundstückserwerb in der Schweiz stellen. Der Grund dafür ist die sog. Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz BewG). Das Gesetz unterstellt den Grunderwerb durch Ausländer/-innen in gewissen Fällen der Bewilligungspflicht.

Dieser Beitrag soll eine kurze Übersicht darüber verschaffen, welche Personengruppe für welchen Immobilienerwerb eine kantonale Bewilligung benötigt.

Bewilligungsfreier Erwerb

Nicht jeder Grundstückskauf durch eine ausländische Person ist bewilligungspflichtig: Kauft die Person an ihrem rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz eine Immobilie um darin zu wohnen (Hauptwohnung), so braucht sie keine Bewilligung. Erwirbt die ausländische Person Bauland, um ihre Hauptwohnung darauf zu bauen, so gilt dasselbe, sofern mit dem Bau innert einem Jahr seit Erwerb begonnen wird. Zieht die Person in der Schweiz um, löst dies keine Veräusserungspflicht aus. Es kann eine neue Hauptwohnung erworben werden und die vorherige als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung genutzt oder vermietet werden. Dies ist jedoch nur möglich, wenn damit keine Gesetzesumgehung beabsichtigt wird.

Ausserdem ist der Grunderwerb unabhängig von der Staatsbürgerschaft bewilligungsfrei, wenn das Grundstück oder die Immobilie der Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit (wie z.B. Hotels, Restaurants, Büros…) dient. Ausnahmsweise kann auch eine dazugehörige Wohnung von der Bewilligungsfreiheit umfasst werden, wenn es für den Betrieb des Unternehmens unerlässlich ist, dass eine Person auf dem Gelände ständig anwesend ist. Dies gilt jedoch nicht für Immobilien, die bloss als Kapitalanlagen oder für den Handel erworben werden.

Wohnsitz in der Schweiz

Liegt kein bewilligungsfreier Erwerb vor, ist zunächst zu unterscheiden, ob der Erwerb durch eine Person mit Wohnsitz im Ausland oder in der Schweiz erfolgt.

Hat die Person ihren tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz und ist sie im Besitz einer gültigen Niederlassungsbewilligung (C), so wird sie beim Erwerb einer Person mit Schweizer Staatsbürgerschaft gleichgestellt. Der Erwerb ist an keine ausländerrechtlichen Voraussetzungen gebunden. Selbiges gilt für Personen mit tatsächlichem und rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz, die einen EU/EFTA-Ausweis (B, C oder L) besitzen. EU/EFTA-Personen mit Grenzgängerbewilligung (G) arbeiten in der Schweiz, haben ihren Hauptwohnsitz aber in einem anderen Vertragsstaat. Mangels inländischem Wohnsitz brauchen sie daher eine Bewilligung. Personen aus dem Vereinigten Königreich, die bereits vor dem 01. Januar 2021 in der Schweiz ein Aufenthaltsrecht gestützt auf das FZA besassen, werden weiterhin EU/EFTA-Bürgern/-innen gleichgestellt. Alle neu ab dem 01. Januar 2021 einreisende britische Staatsangehörige können sich hingegen nicht mehr auf erworbene Rechte aus dem FZA berufen und gelten als Drittstaatsangehörige.

Drittstaatsangehörige ohne Niederlassungsbewilligung werden selbst mit Wohnsitz in der Schweiz beim Erwerb von Grundeigentum wie Ausländer behandelt und der Bewilligungspflicht unterstellt.

Wohnsitz im Ausland

Als Ausländer/-in beim Grunderwerb gilt, wer seinen Wohnsitz im Ausland hat. Dient der Grunderwerb nicht der Erwerbstätigkeit oder Hauptwohnzwecken, ist er für diese Personen bewilligungspflichtig.

Somit brauchen Drittstaatsangehörige und EU/EFTA-Bürger/-innen eine Bewilligung.

Handelt es sich beim Grundstückserwerber um eine Gesellschaft mit tatsächlichem oder statutarischem Sitz im Ausland oder um eine ausländisch beherrschte Gesellschaft (z.B., wenn eine ausländische Person mehr als ein Drittel des Gesellschaftskapitals besitzt), braucht es ebenfalls eine Bewilligung.

Die Bewilligungspflicht wird von den kantonalen Behörden am Ort des Grundstückes geprüft. Sind die in Art. 8 BewG aufgezählten und die gegebenenfalls weitergehenden kantonalen Bewilligungsgründe erfüllt, erlaubt die Behörde den Erwerb.

Ferienunterkünfte oder Zweitwohnsitze

Der Traum von einem Schweizer Chalet in den Bergen oder einem Zweitwohnsitz ist für Ausländer/-innen folgendermassen eingeschränkt: Ferienwohnungen und Wohnungen in sog. Aparthotels sind kontingentiert. Die jährlich gesamtschweizerische Höchstzahl von 1500 Bewilligungen wird auf die Kantone verteilt. Dabei werden innerkantonal nur an Fremdenverkehrsorten mit hohem Tourismusaufkommen Bewilligungen zur Verfügung gestellt. Gewisse Kantone wie Zürich verbieten sogar ganz den Verkauf von Ferienwohnungen oder Aparthotels an Ausländer. Eine Zweitwohnung darf ausserdem nur erwerben, wer eine aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehung zu dem Ort unterhält.

Für Ausländer/-innen und EU/EFTA-Bürger/-innen mit oder ohne Wohnsitz in der Schweiz ist der Erwerb einer Ferienunterkunft oder Zweitwohnung bewilligungspflichtig. Ausserdem darf eine Person nicht mehr als eine solche Unterkunft besitzen. Die Zweitwohnung darf nicht vermietet werden, die Ferienwohnung nur periodisch und nicht ganzjährig.

Für EU/EFTA-Grenzgänger/-innen hingegen gilt die Besonderheit, dass sie ohne Bewilligung eine Zweitwohnung in der Region ihres Arbeitsortes erwerben können, diese aber während ihrer Tätigkeit nicht vermieten dürfen.

Ist die Bewilligungspflicht unklar, so muss die Behörde um die Feststellung, dass keine Bewilligung benötigt wird, ersucht werden. Wir empfehlen daher, die Bewilligungspflicht bereits vor dem Erwerb abzuklären. Wem eine Bewilligung fehlt, macht sich strafbar und muss zivilrechtlichen Konsequenzen tragen, wie die Unwirksamkeit oder Nichtigkeit des Erwerbsgeschäftes.

Für Fragen und Unterstützung rund um den Immobilienerwerb in der Schweiz steht Ihnen das Immigration-Team der VISCHER mit Rat und Tat zur Seite.

Autoren: Urs Haegi und Giulia Hiddink

Kategorien: Immigration, Blog

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